Hypotheek, snapt u er nog iets van?

22-07-2018

Henk en Ineke hebben begin 2015 een bestaande woning gekocht voor een bedrag van € 800.000. De verkoopwinst van € 250.000 op de oude woning hebben zij direct ingebracht op de nieuwe hypotheek. De “nieuwe" hypotheek bedraagt € 550.000.

Overgangsregelingen

De eerste woning hebben zij gekocht in 2005 met een aflossingsvrije lening en een kapitaalverzekering. Deze hypotheekvorm kan vaak in zijn geheel en zonder fiscale afrekening, meegenomen worden naar de nieuwe woning op grond van de fiscale overgangsregelingen in de Inkomstenbelasting. Aflossingsvrije leningen kunnen weliswaar nog worden afgesloten bij geldgevers maar kennen geen fiscale renteaftrek meer.

Eigenwoningreserve

Wanneer Henk en Ineke de verkoopwinst van de oude woning niet in zijn geheel hadden ingebracht dan zou over het niet ingebrachte deel geen hypotheekrenteaftrek mogen plaatsvinden.

Hypotheek

De nieuwe hypotheek van Henk en Ineke bedraagt om bovenstaande reden uit een aflossingsvrije lening van € 250.000 met een kapitaalverzekering en een annuïtaire lening van € 300.000. De rente op de aflossingsvrije lening kan maximaal tot 2035 door Henk en Ineke worden afgetrokken van hun inkomen. De rente van de annuïtaire lening kunnen zij tot 2045 aftrekken van hun inkomen.

Aflossingsvrije leningen

Henk en Ineke hebben een spaarhypotheek. Ook na aflossing van de kapitaalverzekering blijft er een deel van de hypotheek onafgelost. In 2035 kan de rente van de aflossingsvrije lening niet meer worden afgetrokken op het inkomen van Henk en Ineke. De lening gaat fiscaal van box 1 (inkomen en eigen woning) naar box 3 (vermogen). De bruto te betalen rente over de hypotheek wordt de netto rente, omdat de rente niet meer afgetrokken kan worden van het inkomen. Na dertig jaar vervalt ook de hypotheekovereenkomst met de bank en zal er ook een nieuwe hypotheek gesloten moeten worden. De vraag voor de toekomst is; wat is de waarde van de woning en het (pensioen)inkomen van Henk en Ineke en wat zijn hun financiële wensen?

Renteaftrek

Henk heeft een inkomen van € 35.000. Ineke is kostwinnaar met een inkomen van ruim € 100.000. Ook in 2018 zal Ineke voor de inkomstenbelasting de renteaftrek op de eigen woning claimen. Deze aftrekpost mogen Henk en Ineke elkaar fiscaal toedelen. Ineke betaalt over haar inkomen 51,95% belasting. De hypotheekrenteaftrek is echter gemaximaliseerd tot 49,5%. Dit scheelt Henk en Ineke een aftrekpost van ongeveer € 403 in 2018 bij een hypotheekschuld van ongeveer € 548.000 en een rente van 3%. In 2023 zal de hypotheekrenteaftrek gemaximaliseerd zijn tot een tarief van 36,93%. Dit scheelt Henk en Ineke een aftrekpost van ongeveer € 2.456 per jaar bij een hypotheek van ongeveer € 545.000 in 2023 bij een rente van 3%. In 2035 is de aflossingsvrije lening niet meer fiscaal aftrekbaar en is de annuïtaire lening voor een groot deel afgelost.

Extra aflossen

Het is om deze reden interessant om te laten berekenen of het versneld aflossen van uw hypotheek interessant is gezien de lage spaarrenten en de verminderde renteaftrek van uw hypotheek.

Heeft u ook vragen over uw (spaar)hypotheek en de betaalbaarheid hiervan, maak dan snel een afspraak met de Financiële Huysarts.